Por Luis Fernando Corrales Lara and Greivin Mora Vargas<\/em><\/p>\n\n\n\n Opini\u00f3n de Luis F. Corrales y Greivin Mora | \u201cPara tener un portafolio que refleje un valor razonable adecuado para cada uno de los inmuebles, los inversionistas tienen que asegurarse de que la SAFI contrate a un buenos equipos de valoraci\u00f3n<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n La disputa continua, sin embargo, el rol que juegan los valuadores es crucial para clarificar cual es el valor razonable de los inmuebles que conforman las carteras de cualquier fondo de inversi\u00f3n inmobiliario. A continuaci\u00f3n, se discuten aspectos relevantes a considerar en este caso reciente, as\u00ed como reflexiones sobre c\u00f3mo evitar situaciones similares en los fondos de inversi\u00f3n inmobiliarios que operan en el pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n La determinaci\u00f3n del valor razonable para activos no financieros que son propiedad de fondos de inversi\u00f3n inmobiliarios y administrados por una SAFI no es trivial, requiere de un proceso que por un lado involucra varias t\u00e9cnicas y por otro lado necesita una combinaci\u00f3n de experiencia y de conocimiento del negocio inmobiliario, que permita un refinamiento criterioso e integral de un equipo multidisciplinario.<\/p>\n\n\n\n La revisi\u00f3n de la normativa para la valoraci\u00f3n de activos no financieros de diciembre de 2021 se ajusta a la madurez del mercado de fondos inmobiliarios en Costa Rica. Sin embargo, debido a los cuestionamientos sobre los precios de algunas propiedades, es crucial que la Superintendencia General de Valores (Sugeval) y cada SAFI busquen asesoramiento de expertos con suficiente experiencia para garantizar una implementaci\u00f3n integral e incluso mejorar la normativa vigente. Solo de esta manera, podr\u00e1 asegurar la confianza del mercado en este producto financiero.<\/p>\n\n\n\n En agosto del 2021, a prop\u00f3sito de la actualizaci\u00f3n de las metodolog\u00edas de valoraci\u00f3n dentro del Reglamento General de las SAFI, publicamos en El Financiero un art\u00edculo en el que reflexionamos sobre la importancia de una adecuada aplicaci\u00f3n de las metodolog\u00edas para la valoraci\u00f3n de los activos que forman parte de este producto financiero.<\/p>\n\n\n\n La actualizaci\u00f3n mencionada de las metodolog\u00edas que se aplican para estimar el verdadero valor del inmueble y preservar el valor para los inversionistas, trajo consigo una responsabilidad mucho mayor para cada uno de los involucrados claves en el negocio, y que en conjunto act\u00faan en la creaci\u00f3n de valor en este producto financiero.<\/p>\n\n\n\n Los inversionistas sofisticados deben conocer el prospecto del producto, tener acceso constante a los informes de valoraci\u00f3n y solicitar informaci\u00f3n a la SAFI cuando lo consideren conveniente. Adem\u00e1s, deben exigir a la SAFI y a Sugeval adecuados controles de calidad en la escogencia de los valuadores, y en la confecci\u00f3n de los informes de valuaci\u00f3n de los activos no financieros.<\/p>\n\n\n\n En t\u00e9rminos generales, la administraci\u00f3n de fondos de inversi\u00f3n es un problema de agente y principal, en el que los inversionistas delegan la administraci\u00f3n de sus recursos en los administradores, los cuales pueden tener incentivos distintos a los de los inversionistas. Por tanto, para tener un portafolio que refleje un valor razonable adecuado para cada uno de los inmuebles, los inversionistas tienen que asegurarse de que la SAFI contrate a un buenos equipos de valoraci\u00f3n, pues son los que dan el veredicto independiente final sobre el valor razonable de un inmueble.<\/p>\n\n\n\n El papel de los valuadores<\/strong><\/p>\n\n\n\n Los valuadores que brindan servicios profesionales a una SAFI, deben cumplir los requisitos m\u00ednimos de perfil y experiencia, y deben ser multidisciplinarios en sus equipos. Adem\u00e1s, deben tener un criterio informado y objetivo para descartar o considerar cualquiera de las t\u00e9cnicas de valoraci\u00f3n que habilita la metodolog\u00eda; para que finalmente se determine el valor razonable con el criterio informado del profesional responsable. Dado que el valor razonable es una medici\u00f3n basada en el mercado, se debe ser objetivo y transparente sobre los supuestos que se utilizan fijar el precio del activo. Adem\u00e1s, se tiene que incluir un an\u00e1lisis de riesgo para considerar distintos posibles valores que puede tomar el inmueble. En suma, se debe considerar \u201cel m\u00e1ximo y mejor uso del activo no financiero\u201d, es decir, tener en cuenta solo la utilizaci\u00f3n del activo que es f\u00edsicamente posible, legalmente permisible y financieramente factible.<\/p>\n\n\n\n Adem\u00e1s, el valuador debe utilizar la metodolog\u00eda de manera transparente y entregar su informe con el contenido suficiente, acorde a la normativa vigente, verificar la veracidad y disponibilidad de la informaci\u00f3n a utilizar para cada enfoque, y evitar el uso de variables o supuestos subjetivos. Los informes de valoraci\u00f3n disponibles en la p\u00e1gina web de Sugeval tienen que estructurarse de manera ejecutiva para que los inversionistas sofisticados, tanto f\u00edsicos como jur\u00eddicos, tengan informaci\u00f3n clara y suficiente.<\/p>\n\n\n\n Debido a que la metodolog\u00eda es relativamente nueva, una buena pr\u00e1ctica es que los valuadores utilicen un modelo multicriterio propio para que se garantice una discusi\u00f3n integral para escoger el aporte de cada enfoque en el valor razonable final.<\/p>\n\n\n\n En general, debe evitarse la \u201cinercia en la valoraci\u00f3n\u201d, lo que quiere decir que debe evitarse que los valuadores procuren calcular un valor muy similar al valor del a\u00f1o anterior, sin ser cr\u00edticos de los c\u00e1lculos anteriores. Tambi\u00e9n debe evitarse utilizar el menor de los valores de todos los enfoques, lo cual es volver a la anterior metodolog\u00eda. Esto desvirt\u00faa el esp\u00edritu de la normativa del valor razonable actual.<\/p>\n\n\n\n La normativa vigente de valor razonable trata de generar una discusi\u00f3n entre los equipos de valoraci\u00f3n financieros e ingenieriles, por lo que es m\u00e1s probable que se lleguen a encontrar inconsistencias y se simule de mejor el precio que resultar\u00eda de una negociaci\u00f3n transparente de mercado.<\/p>\n\n\n\n Finalmente, Sugeval deber\u00eda establecer nuevos mecanismos para una adecuada fiscalizaci\u00f3n externa sobre la calidad de los informes de valuaci\u00f3n de los activos no financieros.<\/p>\n\n\n\n Por ejemplo:<\/p>\n\n\n\n Las sugerencias anteriores deben evaluarse conforme a la normativa vigente y las buenas pr\u00e1cticas internacionales, pero deben garantizar que la metodolog\u00eda y el an\u00e1lisis integral sea correctamente aplicado, en beneficio de la transparencia del mercado de valores y los inversionistas.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Recientemente, el mercado nacional financiero ha sido testigo de cuestionamientos sobre los precios en los que se han adquirido o vendido propiedades por parte de Sociedades Administradoras de Fondos de Inversi\u00f3n (SAFI) conformados por inversionistas privados. 30 de julio de 2023 Por Luis Fernando Corrales Lara and Greivin Mora Vargas Opini\u00f3n de Luis F. 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