14 de agosto 2021, 10:00 a. m.<\/em> – Por Luis Fernando Corrales y Greivin Mora<\/em><\/p>\n\n\n\n
La metodolog\u00eda para determinar el valor de cada uno de los activos que conforman un fondo inmobiliario debe garantizar al inversionista la mejor de las aproximaciones al precio que se recibir\u00eda por su venta. Adem\u00e1s, este valor es clave para el pago de impuestos, comisiones, seguros y otras obligaciones asumidas por los inversionistas y las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversi\u00f3n (SAFI). El precio puede ser observable directamente o estimado utilizando una t\u00e9cnica de valoraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Estas metodolog\u00edas tratan de estimar el verdadero valor del inmueble y preservar el valor para los inversionistas. De acuerdo con el International Valuation Standard Council (IVSC), las t\u00e9cnicas de valoraci\u00f3n o enfoques utilizados son: i) mercado, ii) ingreso (financiera), y iii) costos. El enfoque de mercado busca precios de inmuebles similares, que est\u00e9n categorizados en el mismo tipo de industria y en ubicaciones similares. Con la informaci\u00f3n que estos inmuebles (mercado) proveen se puede inferir el valor del inmueble en cuesti\u00f3n. El enfoque de ingreso estima el valor actual neto (VAN) haciendo una proyecci\u00f3n de los ingresos y gastos en un per\u00edodo de tiempo (por lo general, diez a\u00f1os). Por \u00faltimo, el enfoque de costos se basa en c\u00e1lculos periciales del valor del terreno y del costo del inmueble en t\u00e9rminos de sus materiales y m\u00e9todos de construcci\u00f3n, estado de conservaci\u00f3n, as\u00ed como los riesgos y afectaciones asociadas a su ubicaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n De acuerdo con el Reglamento General sobre SAFI anterior que se deriva del Acuerdo SGV-A-170 (Disposiciones Operativas de las Sociedades Administradoras de Fondos de Inversi\u00f3n), el m\u00ednimo de los valores calculados por valuadores era el que determinaba el valor del inmueble. Sin embargo, el valor que se deriva de cualquiera de las t\u00e9cnicas utilizadas puede estar sesgado por factores transitorios; por tanto, el m\u00ednimo no representar\u00eda el verdadero valor del inmueble. Por ejemplo, la valoraci\u00f3n financiera por el enfoque de ingresos puede estar afectada por la desocupaci\u00f3n temporal del inmueble o renegociaciones de contratos, ambos derivados de alg\u00fan choque macroecon\u00f3mico o sectorial, a pesar de que el valor de mercado reconoce la excelente ubicaci\u00f3n y estado del inmueble.<\/p>\n\n\n\n Al ser de naturaleza temporal, entendemos que eventualmente las variables afectadas volver\u00e1n a la normalidad. Un segundo ejemplo, podr\u00eda presentarse cuando se logran contratos de alquiler de los inmuebles de largo plazo con condiciones financieras muy favorables para el fondo de inversi\u00f3n, resultando en un VAN m\u00e1s alto que el valor del inmueble estimado por los enfoques de mercado o de costos. C\u00f3mo resultado, se incurr\u00eda en el error de escoger siempre el menor valor, pues este no permit\u00eda considerar criterios acordes con los riesgos y la naturaleza sofisticada del producto financiero.<\/p>\n\n\n\n Valor razonable<\/strong><\/p>\n\n\n\n En diciembre del 2020, Sugeval actualiz\u00f3 el Reglamento General, espec\u00edficamente en los art\u00edculos relacionados a la valoraci\u00f3n de los activos no financieros, estuviera acorde con las normas internacionales vigentes, con la madurez del mercado, y con la naturaleza del producto financiero. El cambio m\u00e1s importante en la normativa es que los valuadores deben determinar el valor razonable. Esto quiere decir que el valuador o grupo de valuadores tiene que determinar cu\u00e1l de los m\u00e9todos o combinaci\u00f3n de ellos es el que mejor representa este valor.<\/p>\n\n\n\n Por tanto, es clave que la Sugeval establezca un adecuado control de calidad sobre las valoraciones para que las metodolog\u00edas y el an\u00e1lisis integral sea correctamente aplicado en beneficio de la transparencia del negocio y los inversionistas. Asimismo, los valuadores externos deben tener un criterio informado y objetivo para descartar o considerar cualquiera de las t\u00e9cnicas de valoraci\u00f3n. En particular, tienen que considerar las fortalezas, debilidades y los riesgos asumidos en cada uno de los supuestos de las t\u00e9cnicas, la veracidad y disponibilidad de informaci\u00f3n de confianza para utilizar un enfoque particular; para que finalmente se determine el valor razonable con el criterio informado del profesional responsable. Como lo indica la NIFF 13, con respecto a las t\u00e9cnicas de valoraci\u00f3n utilizadas: \u201cuna medici\u00f3n del valor razonable es el punto dentro de ese rango que es el m\u00e1s representativo del valor razonable dadas las circunstancias.\u201d<\/p>\n\n\n\n Es clave que la Sugeval establezca un adecuado control de calidad sobre las valoraciones para que las metodolog\u00edas y el an\u00e1lisis integral sea correctamente aplicado en beneficio de la transparencia del negocio y los inversionistas.<\/p>\n\n\n\n De acuerdo con los Enfoques y M\u00e9todos de Valuaci\u00f3n (IVS 105) de la IVSC en el p\u00e1rrafo 10.4 se indica, \u201cLos valuadores no est\u00e1n obligados a utilizar m\u00e1s de un m\u00e9todo de valoraci\u00f3n [\u2026]. M\u00e1s de un m\u00e9todo de valoraci\u00f3n puede ser usado para obtener un indicador del valor, particularmente cuando haya insumos insuficientes para utilizar un solo m\u00e9todo y producir una conclusi\u00f3n confiable\u201d. Es decir, utilizar varias metodolog\u00edas le permite al valuador considerar un rango dentro del cual se encuentra el valor razonable.<\/p>\n\n\n\n Paralelamente, el valuador tiene que determinar los factores valorizantes y desvalorizantes que est\u00e9n afectando el inmueble. Por ejemplo, debe considerar factores tales como: ubicaci\u00f3n, estado de conservaci\u00f3n, edad, macroentorno, tasas de ocupaci\u00f3n hist\u00f3rica y actual, caracter\u00edsticas de los contratos de alquiler vigentes e, incluso, insumos de las valoraciones anteriores. Finalmente, el an\u00e1lisis integral de los factores, le permite al valuador descartar enfoques metodol\u00f3gicos o decantarse por una combinaci\u00f3n de ellos. De esta forma se recomienda un valor puntual que, de acuerdo con el criterio del valuador, es el valor razonable.<\/p>\n\n\n\n La determinaci\u00f3n del valor razonable para inmuebles que son propiedad de fondos de inversi\u00f3n inmobiliarios y administrados por una SAFI no es trivial, requiere de un proceso que por un lado envuelve varias t\u00e9cnicas y por otro lado necesita una combinaci\u00f3n de experiencia y de conocimiento del negocio inmobiliario, que permita un refinamiento criterioso e integral. La actualizaci\u00f3n de la normativa para la valoraci\u00f3n de activos no financieros va por la v\u00eda correcta y es acorde con la madurez del mercado costarricense de fondos inmobiliarios. Sin embargo, es necesario que cada SAFI se asesore de expertos que cuenten con la experiencia suficiente y que aseguren una visi\u00f3n integral para aplicar correctamente el reglamento y la metodolog\u00eda a que se refiere.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" \u00bfInvierte en Fondos de Inversi\u00f3n Inmobiliarios? Seg\u00fan la Superintendencia General de Valores (Sugeval), en Costa Rica existen 15 fondos de inversi\u00f3n inmobiliarios que acumulan un total de $2,620 millones en activos no financieros. 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